November 28th, 2013

Глеб Архангельский, время, тайм-менеджмент

Сколько должна стоить парковка в центре Москвы?

image003Друзья,

В продолжение недавней дискуссии о платных парковках в Москве. Есть «урбанистический» подход к стоимости парковки – она должна стоить столько, чтобы на ней всегда было некоторое количество свободных мест. Мне как предпринимателю интересно – а если оценить стоимость экономически, обычным в теории оценки методом «аналогов»?

Открываю Яндекс, пишу «Аренда торгового помещения на Большой Полянке», беру первое попавшееся объявление. Сдается помещение на фото, это дом 30, через один дом от метро Полянка. Центр, но не самый дорогой, не Тверская или Б.Никитская. Стоимость 1 385 000 руб./месяц; в объявлении не указано, включая НДС и эксплуатационные расходы или нет, реальная стоимость, скорее всего, выше. Площадь 236 кв. метров, т.е. ставка 5 868 руб за метр в месяц.

На какое количество часов в месяце нужно поделить эту ставку, чтобы получить стоимость часа? Можно считать все «круглосуточно» - аренду будет платить круглосуточная Шоколадница, плата за парковку также не зависит от времени суток. Тогда делим 5 868 на 744 часа в месяце, получаем около 8 руб за метр в час.

Можно считать все «в расширенный рабочий день» - допустим, арендует помещение магазин, работающий с 9 до 21. Делим 5 868 на 372 «рабочих» часа в месяце, получаем около 16 руб. за квадратный метр в час. Такую цену парковки было бы справедливо принять для рабочего времени, а ночью сделать парковку бесплатной.

Возьмем народный и достаточно типичный по габаритам Форд Фокус. Ширина, включая зеркала, 2060 мм., длина 4534 мм. Общая площадь получается около 9.3 кв. метров, с учетом необходимого для парковки реального пространства смело принимаем за 10.

Итого, если бы «бесплатно припаркованные» на фотографии автомобили платили за аренду занимаемой площади столько же, сколько магазин напротив них, получалось бы около 80 руб. в час при «круглосуточной» платности парковки и около 160 руб. в час при платности парковки в рабочее время и бесплатности ночью.

Проведя эти нехитрые подсчеты, я был удивлен, насколько полученная цифра близка к стоимости часа парковки в сопоставимых с Москвой мегаполисах, Лондоне и Нью-Йорке (примерно от 3 до 8 долларов в час). Она также близка к стоимости коммерческой парковки внутри зданий в центре Москвы, около 100-150 руб. в час. Это логично, владелец здания получает с квадратных метров, выделенных под парковку, примерно столько же, сколько с других помещений.

Остается последний вопрос: нужно ли за 10 квадратных метров асфальта на улице платить БОЛЬШЕ или МЕНЬШЕ, чем за 10 квадратных метров магазина? С одной стороны, в здании, кроме метров асфальта, есть еще много стен, окон и прочего, и все это стоит денег, накрывает от дождя, обогрето в холода и т.п. – вроде бы, стоимость аренды асфальта должна быть ниже. С другой стороны, в здании на метр площади города приходится один-два метра торговой площади и десяток метров на жилых этажах. Так что ставя на квадратный метр площади города одноэтажный автомобиль, мы лишаемся возможности разместить на этом метре ДЕСЯТЬ или больше метров полезной площади. В целом получается, что аренда метра асфальта точно не должна быть дешевле аренды метра магазина: стоимость отсутствующих стен и обогрева пренебрежимо мала по сравнению с упущенной выгодой от «упущенной многоэтажности».

В прошлом посте о парковках я писал, что московской реформе не хватает дифференцированных тарифов на парковку, зависимости тарифа от места и вреемени. При выработке таких тарифов было бы полезно учитывать стоимость аренды прилегающей коммерческой недвижимости, как я это сделал в посте.