Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

ОЦЕНЩИКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Время от времени приходится сталкиваться с оценкой квартир, земельных участков и т.п. для разных инвестиционных сделок. Оценщики, понятное дело, подбирают несколько рыночных аналогов, и из их стоимости выводят оценочную стоимость квартиры или участка.

Что меня удивляет уже много лет. ВСЕ отчеты об оценке, которые я видел в таких ситуациях, в качестве аналогов берут цены сходных квартир, домов или участков ИЗ ОБЪЯВЛЕНИЙ.

То есть в соседнем подъезде кто-то уже пару лет как выставляет 100-метровую квартиру за 75 миллионов рублей, потому что «10 лет назад я купил ее за миллион долларов, и продать хочу хотя бы за столько же». То, что на соседнем этаже аналогичная квартира месяц назад была продана по 350 тысяч рублей за метр, а вовсе не по 750, такого владельца не волнует. И еще пару лет его объявление провисит.

И вот «аналогами» в понимании оценщика становятся такие объявления, а вовсе не реальные сделки. Информацию по реальным сделкам надо ведь где-то искать, это не так банально, как открыть циан и выписать в отчет 3-5 объявлений.

Один раз покупали участок в коттеджном поселке, там в качестве аналогов оценщик взял три объявления о продаже участков В ЭТОМ ЖЕ ПОСЕЛКЕ от ЭТОГО ЖЕ ЗАСТРОЙЩИКА. За гранью добра и зла, что называется. Тут даже не о высоких профессиональных стандартах речь, а о здравом смысле и минимальной логике.

Это мне за 20 лет не везло и не попадалось нормально работающих оценщиков, или я наблюдаю системный сбой в профессионализме отрасли?

МОНИТОРИНГ ВАЖНОГО

Наш клиент сделал очень полезный сервис, мониторящий изменения в важных для вас реестрах. Если в вашем юрлице вдруг (без вашего ведома) сменился акционер или гендиректор; ваш объект недвижимости вдруг оказался залогом по займу; в базе исполнительных производств появилось производство по вам, о котором вы были «ни сном, ни духом»… - об этом всем лучше узнать ровно в тот самый момент, когда это произошло. Чтобы мгновенно поднимать в воздух эскадрилью боевых юристов, подавать заявление в полицию и т.д.

Процитирую пресс-релиз клиента: «СторожОК – автоматический сервис, включающий веб-интерфейс и мобильное приложение (IOS и Android), по проверке и сверке данных/информации в госреестрах. С его помощью в режиме реального времени можно отслеживать изменения, которые происходят в записях госреестров ЕГРН, ЕГРЮЛ, ЕГРИП, а также в Банке данных исполнительных производств по: физическим лицам, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и объектам недвижимости.

В случае каких-либо изменений сервис уведомит вас о факте и предмете таких изменений в мобильном приложении посредством push-уведомлений и на e-mail.

С рисками (проблемами) мошенничества, рейдерства или фатальных ошибок в записях госреестров может столкнуться каждый из нас. И речь не только о проблемах с владением юридическими лицами, статусом ИП, блокировками счетов или вдруг ниоткуда возникшими исполнительными производствами. Но и о личном имуществе: квартирах, дачах, земле и т.п.»

Сервис пока бесплатен. Клиент его сделал сначала для себя, чтобы мониторить свои активы, но оказалось так удобно, что решили вывести на рынок. Скорее всего, через некоторое время прикрутят какую-нибудь рекламную монетизацию.

Мобильное приложение Android: https://clck.ru/UR2cj
Мобильное приложение IOS: https://clck.ru/UR2fY
О сервисе: https://clck.ru/UR2gT

СОБЛАЗН КУРОРТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Некоторые границы открылись, наш турист двинулся к теплому морю и солнышку… прямо в цепкие лапы продавцов самой бестолковой инвестиции, которую я регулярно встречаю в инвестиционных портфелях наших клиентов, и, грешен, в свое время не избежал сам. Курортной недвижимости.

Пишет в домашнем задании (все личные подробности убираю) участник нашего онлайн-курса «ВРЕМЯ – ДЕНЬГИ»: «Искал вариант инвестирования в недвижимость Болгарии, 2008 год. На этапе котлована, Солнечный Берег, надежный застройщик... Основной аргумент был - даже если не получится сдать как следует, уж как комплекс начнет работать, продам раза в полтора дороже. В итоге - спустя 3 года - наконец-то комплекс заработал штатно, но актуальные цены в полностью готовом и работающем комплексе оказались примерно на 15 % ниже, чем когда покупали на котловане. А сдавать с учетом короткой сезонности, драконовского договора с управляющей компанией, их жесточайших требований к собственнику и абсолютного попустительства к отдыхающим, налогов и т.п., - абсолютно бессмысленно. В лучшем случае с учетом износа апартаментов - это будет ноль. Так и оставили ее себе. Ездим в среднем на 3-5 дней в году... Цены на билеты в Болгарию какие-то очень немаленькие. Вот такой "чемодан без ручки"».

Кто еще попадал / видел подобное в Болгарии, Италии, Турции, Дубае и др. южных краях? Делитесь впечатлениями. И, конечно, подключайтесь 20 августа в 19.00 к бесплатному вебинару «ВРЕМЯ – ДЕНЬГИ: пять ошибок инвестора». На нем я расскажу и о других столь же «прекрасных» инвестициях.

Регистрация по ссылке https://clck.ru/QDxvv

ЧУШЬ ПРО НЕДВИЖИМОСТЬ

Пришла рассылка от ЦИАН - ведущего портала о недвижимости, обладающего большой фактологической базой. Я в недоумении. Прогнозируют падение цен на жилую недвижимость на 10% к концу года. Я вижу вполне отчетливое падение на 5-10% уже сейчас, причем на уровне "изменений цены" в объявлениях. В реальных сделках сейчас, которые мне известны, падение еще больше.

Предлагают брать сейчас ипотеку. Ровно в тот промежуток времени, когда Центробанк уже снизил ставку рефинансирования, а банки еще не успели отреагировать пропорциональным снижением ставок по ипотеке. То есть аналитики ведущего портала о недвижимости не знают о существовании связи между ставкой рефинансирования и ставками по ипотеке?

И наконец, предлагается кредит взять сейчас, а недвижимость на эти деньги покупать осенью. Это уже какая-то совсем загадочная рекомендация. Может я что-то пропустил, и банки выпустили инновационный продукт – «заблаговременная ипотека, под будущую покупку?»

«Других аналитиков рынка недвижимости у нас для вас нет». Весь ужас в том, что обычный человек, вполне добросовестный приобретатель недвижимости, частный инвестор, все время блуждает в таких безумных «экспертных» рекомендациях и прогнозах. Надо быть очень глубоко в теме, потерять и приобрести много денег на самых разных сделках, чтобы точно отличать чушь от полезной информации. Как разобраться в области личных финансов и инвестиций, расскажу cегодня в 19.00 на вебинаре «Время - деньги. 5 типичных ошибок инвестора».
Регистрируйтесь по ссылке: https://clck.ru/PER4K

ФЕНОМЕНАЛЬНАЯ ЛЕНЬ

Друг планирует переезд в Москву, попросил посмотреть квартиру в Замоскворечье, выставленную на продажу.

Квартира выставлена по заметно завышенной на текущий момент цене. Фотографии на циане «тяп-ляпные» (одну сделал фото к посту), со всем домашним шмурдяком ныне проживающих владельцев.

На мой запрос на сайте Циан в пятницу «Можете ли организовать просмотр в воскресенье в 13.00?» очень вялая отписка в духе «Ну, вы как соберетесь, звоните…». Без указания прямого телефона агента. Загадка, зачем долго и мучительно «лидогенерировать» мобильный потенциального покупателя, который на замерзшем рынке в разгар экономического кризиса и карантина готов покупать дорогую квартиру, если не перезванивать ему мгновенно?

Но еще веселее было при просмотре. Спрашиваю – есть ли планировка, на сайте в объявлении не было? «Нуу…. Это надо заказывать… это денег стоит…» - И сколько же денег? «4500 рублей». Знаете, говорю, продавая квартиру за полмиллиона долларов, можно бы 4500 руб. и потратить. «Ну мы подумаем, может я от руки нарисую…»

Другу я сказал – куда ты торопишься, подожди полгода-год, поживи пока в аренде, которая уже хорошо просела по ценам. Через полгода до людей начнет «понемножечку доходить», банки будут сбрасывать квартиры не справившихся ипотечников, так что на дне кризиса купишь себе прекрасный вариант.

Если честно, я удивлен, что такая феноменальная лень и неадекватность людей, желающих получить деньги, еще существует в природе. Похоже, нам ни один экономический кризис не поможет. Как не работали по-настоящему, так и не работают.

ИЛЛЮЗИЯ ПАССИВНОГО ДОХОДА

Такие кризисы, как нынешний, обнажают одну принципиальную проблему мечтаний про «жить на пассивный доход» из популярных книжек в духе «работай 2 часа в неделю и богатей».

Вот вы выстраивали, выстраивали пассивный доход. А тут – жесткий кризис грянул, арендаторы вашей недвижимости разоряются и перестают платить. Фондовый рынок тоже обваливается. Выходит, что ИМЕННО в тот момент, когда пассивный доход вам нужнее всего, когда ваша зарплата или бизнес-доходы пропали – этот пассивный доход тоже скисает.

Это не значит, что не нужно инвестировать и не нужно создавать пассивный доход. Но мой личный опыт инвестирования и опыт моих клиентов показывает, что с пассивным доходом все совсем не так радужно и весело, как в книгах Кийосаки. И он совсем не так «пассивен», как хотелось бы. И связь усилий и времени с деньгами там очень нелинейная.

Вопрос – есть ли у вас пассивный доход? Из чего складывается – недвижимость (какая), фондовый рынок (какие именно инструменты), что-то еще?

Проект "Мой гектар"

В продолжение сельскохозяйственной темы. Еду тут на Соболе по землям предков, вижу щит с рекламой проекта «Мой гектар». Гектар – звучит гордо, гораздо интереснее, чем советские 6 соток или современные коттеджно-поселковые 10-20. Был у знакомого на даче размером в гектар. Треть занимали дом, баня и сад, и еще две трети – хвойные посадки, вроде собственного небольшого леса. Мне тогда показалось, что гектар – это вообще минимальная площадь земли, чтобы на ней чувствовать себя человеком, а не в советской коммуналке, как на шести сотках.

Оставил на сайте заявку, отзвонились через 15 минут. В наших палестинах, где на оставленную заявку отзваниваются через два раза на третий, это всегда хороший знак. Я люблю, когда мне хорошо продают, даже если не покупаю – всегда интересно поизучать чужие методики продаж.

Как я понял концепцию проекта (http://uk.moigektar.ru/), берется сельхозка в 200-300 км от Москвы с хорошей транспортной доступностью, межуется на гектары, продается по крайне привлекательной на московский вкус цене, в зависимости от поселка, близости к воде/лесу и т.п., самые экономичные предложения начинаются от 100 тыс. за гектар, т.е. 1000 руб. за сотку. Потом создается управляющая компания, СНТ, всякие онлайн-темы для голосований жителей поселка, решений вопросов по инфраструктуре и т.д.

Это интересная модель, в Москве обычно делается наоборот – сотка дорогая, за дороговизну обещана вся инфраструктура, потом выясняется, что инфраструктурные деньги разворованы застройщиком и все равно жителям на все нужно скидываться. И сам так попадал, и клиенты попадали. Тут есть идея самоорганизации и ровно тех вложений в инфраструктуру, которые реально нужны. Может сработать.

Оказалось, что среди поселков есть такая «Синергия – Митино». Посмотрел на карту – а это ровно рядом с той деревней Митино, в которой мои предки по материнской линии жили с 1750-х годов по 1950-е, я как-то рассказывал о моих генеалогических изысканиях.

Вот теперь думаю – не приобрести ли мне гектар в этом поселке? Просто сельхозку в тех краях можно купить дешевле, но мне почему-то кажется важным укорениться именно в деревне предков. И если поселок заживет, то и деревня будет жива – сейчас там постоянно населен один дом и на лето еще 2-3. А полвека назад это была большая деревня, моя бабушка после войны возглавляла в ней начальную школу. Жаль, если деревня затухнет, как сотни других.

Что касается использования гектара, я думаю о садах. Животноводство мне не близко, возни много. А вот сады – спокойно, неспешно, красиво. В наших краях сады хорошо растут – всякие крыжовники-смородины-яблони. Опять же, большой простор для экспериментирования в области плодовых дистиллятов. 😊 Нормальный такой летне-пенсионный план.

Что думаете?

Корпоративное управление

Друзья,

Как вам кажется, что лучше для бизнеса и его клиентов:

  • предпринимательское управление - бизнес принадлежит одному или нескольким человекам, он/они им безраздельно управляют,
  • или корпоративное – акционеров тысячи, управление размыто по структурам и процедурам – совет директоров, правление, комитеты и т.д.?

Сегодня в программе «Время предпринимать» поговорим о корпоративном управлении для Некорпоративного бизнеса, т.е. для предпринимателей. Виталий Королев, консультант по корпоративному управлению; Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга "Миэль"; Владимир Мехришвили, со-основатель и вице-президент по финансам "Ростик-групп". Эфир в 20.05 на 99.6 FM, аудиозапись и стенограмма на www.finam.fm.

PS: многие здесь присутствующие знают Виталия Королева как изобретателя МЕМУАРНИКА, описанного в «Тайм-драйве», но мало кто знает, что он еще и большой спец в корпоративном управлении, начинавший в этом качестве еще в эпоху ранней приватизации. Прошу любить и жаловать в этом качестве.